刘爱明：原万科企业股份有限公司执行副总裁、上海区域总经理。加盟万科前，曾任中国海外建筑（深圳）有限公司董事总经理、中海地产股份有限公司副总经理。后担任中城新产业控股有限公司董事长职务。

光盯着大树是很危险的，希望形成一个良好的产业生态，做一个产业服务平台，这样产业地产的问题才能解决，否则就是伪命题。

刘爱明：刚才谈到转型的问题，我估计到今天我们很多开发商还是看不起物业公司，但是未来很多房地产开发公司的利润不一定有物业公司高。转型的公司下一步也许会更精彩、更赚钱。

我今天跟大家分享另外一个案例，因为我个人做房地产也有二十几年，现在转型做产业，今天跟大家分享城市更新下产业应该怎么做。

现在城市更新的核心已经变了，它本质上已经不是房地产开发，我经常说，我们做商业地产，它的核心是运营，如果没有运营，你那个商业没有价值，它跟住宅不一样，住宅买了地、盖了房子卖了就完事，而商场在房子盖起来之后问题才开始，甚至你开张的那天问题才开始。产业和商业也一样，所以我们说产业升级是城市更新的核心驱动与内在动力。深圳当年也是被动搞升级的，被动做高科技，一路发展成今天的产业，不管主动还是被动，你都要走上这条路，城市产业总是要升级，所以这是城市更新的一个核心的驱动与内在的动力。

一个城市产业升级怎么升？昨天有一个记者采访我，说东莞有工改工的政策，我说东莞如果光承接深圳的产业转移，它是成功不了的，产业也不会在那里聚集，产业聚集有它的规律。

我们做了一个服务平台叫comp@ss。我们谈的产业升级，我的答案是从客户的角度出发，我们要想客户的痛点是什么，这些产业为什么在一起，我们问那些企业家，企业家的痛点是什么？产业聚集一个最大的理由就是大家聚集起来生意能不能好做，这才是核心我们要谈的话题。如果你不回答这个问题，产业聚集不了。我们的核心希望打造一个生态，资金、技术、人才、市场是我们要谈的，我们希望从这一块来打造一个服务平台，来完成一个产业集聚。

我下面通过一些案例来给大家做一个介绍。这一块我不细说，我先说一个观点。

谈到产业集聚，谈到我们打造一个产业生态，其实不同的产业是不一样的，可能我的创业起点不一样，我的所有的园区产业都是单一的，我做不了大杂烩的东西，我不知道大杂烩的园区能提供什么服务。经常有人问我，你跟别人有什么区别，我觉得这是一个区别，就是我只会做单一的园区，比如说智能制造，我的园区就只做智能制造，我能给大家提供他们需要的服务，不同的行业需要的服务是不一样的，这个我们称为产业服务，这都是我们有所区别的。

这是我们和碧桂园合作的一个项目，半年完成了25万平米的招商，实际上我并没有做招商，我一直认为招商是一个伪命题，你们仔细想想，你凭什么招商？你有什么理由去招商，说服客户到你这儿来？你说政策优惠、税收优惠，那不是你的，那是政府的。除此以外你还有什么手段？你说我搞食堂、搞商业服务，这是一个理由，但是还不充分。招商仅仅是政府行为，企业无法招商，因为你没有理由吸引企业到你的园区来。

所以在这一块，我做了一个产业生态，我们做了人才中心，做影响力中心，做物联网服务，做国家研发中心，我们搞职业教育机构，搞加速器、中试研发。现在我们跟碧桂园正在谈，要在这里做物联网的交易市场，这是产业生态非常重要的部分，把这个做起来了，企业自然就来了。

机器人也是一个行业，我为了做机器人的产业生态，我在宝安租了40万平米的厂房，在东莞又租了40万平米的厂房，全部做智能制造。谈产业生态，要把很多的资源放到你的园区，这样慢慢形成产业的服务能力，否则这些服务平台无法支撑。

我想重点讲一下生物医学方面，我们做一个产业首先从它的产业链开始，为什么这些企业要聚集在一起？你把这个产业链研究出来，例如说对医疗器械来说，从技术研发到动物实验、临床实验、检验检测、拿许可证、生产、销售等等，这个环节的痛点是什么？

给大家举个例子，有一个政府的园区也是国家级的，获批了十来年，位置还不错，但是做得一般。它为什么做得一般呢？我问他，你这里有动物实验室吗？他说没有。我说你没有动物实验室，人家为什么到你这里来？这当中是一个生态的概念，政府只关注招大企业，最好都是华为、腾讯，但是把大企业放在一起能成为一个园区吗？实际上不成为一个园区。我经常举例，就像一个森林只有大树，这是一个怪物，自然界没有只有大树的森林，下面要有灌木、花花草草。这个动物实验室政府不愿意做，因为它没有产值，也没有税收，它只是一个服务平台，但是它却是这个生态链非常重要的一环，你不做它，你的参天大树就长不起来，形不成产业集聚。我们打造产业生态，就是希望把这套服务做出来。

这是我打造的生物医学方面的一个公共服务平台，从科研开始到工业设计、检验检测。大家知道医疗器械的最终使用者是医生，但是你没拿到许可证，你的产品是进不了医院的，所以我引进了这样一个医疗器械的检测机构过来，这个机构比较小，也没有什么产值，但是它能吸引更多的企业过来，这对一个产业生态的形成非常重要。包括动物实验、临床实验、注册认证等等。

我们在深圳做动物实验室，我们要做公共的实验室，我们的客户是中小企业，他们也建不起实验室，我们搞公共实验室给大家用，这对企业来说是非常关键的，没有这些东西你谈招商是很难的。我们有专家团队，还有资金、人才、市场。就是用这套逻辑把这些资源联系起来，然后做一个医疗器械园区，企业愿意跟着你走，因为你真能帮到他做生意。

我们有一个航空航天的园区，在机场附近，有两栋写字楼是做这个产业的。

因为时间的关系，我就重点给大家讲一下产业生态，最后举一个例子，可以帮助大家理解。全中国只有深圳能造手机，上海和北京造不出来，是上海和北京没有生产手机的核心技术吗？不是，而是因为手机有一大堆的东西，需要很多产业链配套，深圳是全球智能产业链的制造中心，这是深圳的优势。我们说华强北是山寨，但是山寨也是一个敏捷制造，你没有这个能力怎么能那么快把它山寨出来？所以它是一个能力。

这带来的竞争力很大，大家不要小看，我跟硅谷的一帮人开会，他们对大疆成功感到不太服气，觉得自己的技术更牛。但是硅谷的产品设计出来是在深圳生产的，生产完之后再运回美国测试，测试完了之后迭代的第二代产品再到深圳生产，就这个迭代的时间就比大疆晚了半年，这就是产业生态带来的优势。你可能说大疆的成功是因为某个技术，也可以这么说，但是我更愿意说大疆的成功是得益于深圳良好的产业生态，没有这个产业生态，这个大树长不出来。

所以我们光盯着大树是很危险的，希望形成一个良好的产业生态，做一个产业服务平台，这样产业地产的问题才能解决，否则就是伪命题。